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公募REITs近期火爆之象背后的三大问题:原因是什么?投资逻辑是什么?未来是否会“降温”?

2022/10/18 11:20:21 作者:和讯基金 吴雨其
    上周,公募REITs市场再现火爆之象。华夏合肥高新产园REIT、国泰君安临港创新产业园REIT、国泰君安东久新经济REIT现开盘即30%涨停的“盛况”。另外,上周还有2单高速公路REITs获批通过。
    此前,共有5只公募REITs提交了扩募申请,且相关申请均已被成功受理,5只产品分别为博时蛇口产园REIT、红土盐田港REIT、华安张江光大REIT、富国首创水务REIT、中金普洛斯REIT。以上种种皆反映了市场与投资者的热情。
    市场火爆之象持续
    公募REITs产品推出逐渐常态化
    公募REITs火爆并不仅表现在此。
    和讯基金统计了近期发售的公募REITs,包括华夏京保REIT、中金厦门安居REIT、红土深圳安居REIT在内的三只保租房REITs其配售比例均低于0.69%。而华夏合肥高新创新产业园REIT、国泰君安临港创新智造产业园RETI、国泰君安东久新经济产业园REIT的三只产业园REITs,其配售比例更是均低至0.34%以下。
    从认购倍数看,网下认购数均在100%以上,其中红土深圳安居REIT询价时显示网下拟认购量为网下初始发售份额的133.03%。
    天相投顾基金评价中心相关人士表示,公募REITs资产整体具有一定的稀缺性,相较于市场资金其规模较小,容易引发抢购。
    专业人士指出,因为公募REITs稳定的派息分红等特性,使得这类产品成为市场低迷时吸引众多投资者的产品;而随着相关政策的频出,各地方政府纷纷尝试公募REITs来盘活存量资产,也进一步加速了这类产品的发展。
    另一方面,目前多家公募基金公司正紧锣密鼓地布局公募REITs,也侧面印证了REITs市场行情火热,自国内公募REITs试点启动以来,截至目前,全市场共有19单公募REITs上市,融资规模超过600以元,总市值为711亿元,另外,随着5只公募REITs扩容,公募REITs市场迎来进一步发展。整体而言,公募REITs的市场认可度较高,运行总体平稳,初步形成了一定规模效应和示范效应。
    从供给端看,在公募REITs运行一周年后的5个月内,已有10单公募REITs获批,资产类型已由传统基建类项目拓展至清洁能源、保障性租赁住房类绿色发展和民生等基础设施补短板重点领域,其市场广度和深度被大大拓宽,这标志着公募REITs这类产品常态化发行的加速推进。
    公募REITs火爆背后:
    一问:原因是什么?
    REITs全称是房地产投资信托基金。不过公募REITs投向的不是股票、债券,而是不动产,并且是经过特殊处理(即资产证券化,ABS)。其产品的底层资产是基建,包括公用环保、产业园区、高速公路、仓储物流四大类主流资产。
    从“不为人熟知”到“全民热潮”,公募REITs的火爆的原因、其投资逻辑皆是各方关注的焦点。
    目前整体来看,公募REITs仍处于起步的阶段,总体的规模不大。在市场“钱多货少”和流通盘较小的状态下,极易出现少量资金“炒作”造成二级市场价格出现大幅波动的情况。富国基金首创水务REIT基金经理李盛表示,REITs产品作为国内市场的一个新品种,在引发市场关注的同时也体现出了一定的稀缺性,从而可能引发短期“炒作”现象。公募REITs的二级市场价格相对于发行价格的涨幅不能直接等同于公募REITs本身的收益。二级市场价格的形成受到宏观经济、市场利率、项目运营情况、市场情绪、流通盘容量等多种因素的影响。长期来看,公募REITs的二级市场价格应该还是围绕其底层资产的内在价值波动。
    具体来看,从客观原因分析公募REITs大火的原因,一是目前利率仍处于下降的环境,基础资产如公募REITs产品的收益率则越来越有吸引力。
    华安张江光大园REITs基金经理叶璟认为,近一年以来十年期国债收益率呈现下降趋势,使得现有REITs产品的现金分派率更具有优势,受到部分投资资金的偏好。
    博时招商蛇口产业园REIT基金经理王翘楚认为首批二批资


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