长期以来，物业行业就以多、小、散、乱为特征，“隐匿”于大众的视野之外。直到绿城服务、碧桂园服务等公司率先上市，并在港股市场走出惊人表现，投资者才愈加提高对这一行业的重视。行至今日，港股上市的物业公司已经二十有余，规模大小各异。总体而言，这个行业集中度并不高，CR10的市占率长期低于10%，且近年来集中度提高的趋势并不明显。基于一段时间对物业生意模式的理解，我认为中小物业公司仍然能在较长时间内活跃在市场之中，全国性巨头与地方豪强并存的局面将会持续。
        首先，物业公司仅存在有限的规模经济，或者应该称为“密度”经济更为恰当。一般而言，制造行业存在显著的规模经济效应，生产成本与投产规模呈反比。这一逻辑仅有限度地适用于物业行业。原因非常简单，同其他服务业一样，物业公司最大的单一成本是人力，这种人力由于涉及面对面沟通而几乎不可能被机器替代。每多管理一平米土地都对应着同等比例的人力开支，人力成本虽可以优化，但极难像单位材料成本一样显著削减。对物业公司来说，在同一区域内共享维修保障团队是优化人力成本唯一可行的方案，而这一思路对公司的楼盘密度提出了较高要求。这意味着一个深耕特定区域的公司往往比新进入该地区的巨头更有成本优势。
        其次，物业公司的更换难度较大，存在管理惯性。国家法律规定，小区更换物业公司需要业主委员会过半数同意。即便在上海，业委会成立的小区比例也不足30%，更换物业就更是一个天方夜谭的事情。同时，业主有法律义务按时缴付物业费，无权根据自己对物业的满意度选择性缴费。因而在现行法律之下，哪怕部分物业公司服务品质并不如人意，它们也很有可能旱涝保收且“江山”永固。这一尴尬的现状是明显对物业公司更有利的，导致市场中中小玩家被整合的过程可能被拖延得很长。
        最后，口碑优劣与物业规模关联度很低，因而小玩家也可能有很深的护城河。如若一个物业公司提供良好的服务，它很容易在本地营造“口碑圈层”和服务溢价，保护自己的竞争优势。在物业服务层面，全国性的物业公司并不存在超越区域中小对手的竞争优势，反而是每个城市都会有一到两个口碑极佳的中小玩家，比如上海的仁恒/丰城物业，南京的银城生活，郑州的建业服务，成都的蓝光嘉宝等等。面对大公司的入侵，上述公司经常在各自的优势区域“虎口夺食”，外拓或并购第三方楼盘。
        综上所述，物业行业的特性决定了“强龙难压地头蛇”的状况会长期存在，在投资物业公司的时候不仅要关注公司在全国的成长性，更要关注公司是否存在优势地区，以及在该地区是否存在持续的竞争优势。在其他行业“赢家通吃”的逻辑并不适用于这个行业。