物业公司自商品房小区出现伊始便已经进入大众生活。尽管经历数十年发展，但该行业的业务模式和基本形态几无改变，主要还是依靠固定物业费承担小区的日常维护、卫生管理、公用设施管理等工作。就是这样一个平凡无奇的行业，却在2018年开始成为了资本市场的香饽饽，尤其是疫情期间整个港股物业板块实现了翻倍增长。考虑到港股投资者以外资、机构为主，若以A股的概念炒作逻辑去解释显然是有失偏颇的。我认为确定性是当前情况的成因，并倾向于相信在未来的两三年里，物业公司的高估值将持续。
      首先是在管面积增长的确定性。在管物业的主要来源是地产关联公司，来自关联公司的物管合同占普通物管公司总收入的比例从40%到90%不等。尽管近几年各公司都加大了外拓步伐，但关联公司的直接项目输送仍然是物业公司业务的压舱石。目前市场中估值较高的物业公司，如新城悦服务、永生生活服务、时代邻里等都是关联地产公司增长较快，项目储备较多，未来发展潜力较强的公司，这些公司在未来2-3年的在管面积增长确定性是非常高的。
      其次是利润增长的确定性。物业公司的利润水平偏低，全行业在8%上下。拉动利润增长的因素包括高定价的固定物业费、高毛利的增值服务（毛利可高达40%）。针对前者，主要依赖关联公司的新项目不断提高物业费水平，这对新增物管项目的区位、品质都提出了更高的要求，关联公司主要业务在一二线城市、东部沿海地区的物业公司普遍会受到投资者笑脸相迎。而增值服务方面，更是和关联公司的意志密不可分。物管公司除了对业主的增值服务，即有偿维修、家政卫生之外，还为关联公司的售楼处提供一站式后勤服务，具体结算价格、毛利多少皆取决于关联公司老板的想法。目前地产公司估值非常便宜，把利润留给高估值的物业公司显然更合适，这也决定了关联公司能够控制的物业公司利润部分，通常都会“应给尽给”。
      最后是外延式扩张的确定性。目前物管行业一二级市场存在显著价格差，一级市场10xPE左右收购价格注入二级市场后至少能获得30x PE的估值，这持续吸引上市公司不断并购。同时，目前全国物管500强公司当中超过350家在管面积低于1000万方，这部分公司规模刚好适合并购且自身无法实现上市，目前有并购能力的头部物管公司不超过10家，市场空间巨大，巨头争夺项目也远未到白热化的阶段。综上所述，外延式并购对不差钱的物管公司来说不是个难事，确定性是很高的。
      上述三个确定性构成的条件，基本可以有效筛选当前上市的物管公司，也与市场中最高估值的公司一一对应，侧面印证了香港市场有效性。值得注意的是，这几个条件基本都有一个前提，即关联公司愿意持续输送利益。为何这个前提成立呢？港股物管公司大多直接由地产公司实控人控股，并不在地产公司体内。从实控人利益出发（股价越高越好），做高物业公司股价远比做高地产公司来的容易。毕竟营收4700亿的碧桂园埋头苦干一整年，市值（2000亿）也就比自己的物管小弟（1000亿）多一倍而已，后者营收甚至不到100亿。只要实控人心智正常，则不难想象物业公司未来得到的关联公司“呵护”必然是源源不断的。在这样的情况下，物业公司高估值的刚性可能会远远超越大家的预期。