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谈一谈物业管理公司的模块化管理模式

2019-10-28 21:41:11 作者:中国龙团队
      目前,中美在物业管理的运营模式上是有很大差异的。中国的物业管理企业大多是以一体化模式提供服务,而美国的物业管理企业则是以模块化的模式去服务业主。因此,中国的物业公司需要负责小区各方面的管理,比如小区保安、保洁、绿化等等,项目经理对小区管理的每项服务都需要有一定的认识。而在美国,物业公司主要分为2类: 1.) 物业经理人(主要负责楼盘管理的运营,协调和监理的角色); 2.) 物业基础服务商 (提供专业服务)。一般,物业经理人会与业主制定管理的服务内容,然后再把内容细化,分包给保洁、保安等等的专业公司。
      那中国和美国为什么会有这样截而不同的运营模式呢? 我们认为有三个原因。第一,是中美的龙头物业管理公司历史渊源不同。美国的物业公司是独立发展而来,比如FirstService是做商业游泳池和康乐设施管理业务出身; 而Service Master一开始是做地毯清洗和其他专业物业服务为主的。两大物管巨头都没有开发商背景,都是由细分服务领域慢慢拓展,因此管理物业特别着重专业化,也倾向于分拆细分服务,自己能做的就交给自己品牌,不能做的就分包给其他服务公司。反而中国的龙头物管公司则大多是有开发商背景的,而物管业务也一向不是房企的主要盈利点,只为品牌能带来房产溢价。因此在管理小区上是以服务人为本。项目经理会监管小区各项服务供应,也没有太大动力外包基础服务以提升效率。第二是目前中美整体市场发展阶段有所差别。美国的住宅竣工套数在2018年约120万套,增长率一直不高; 而中国的住宅竣工套数在2018年约620万套,竣工面积约10亿平米,新增项目规模远大于北美。这也推动中国物业公司快速扩张,目前上市公司如碧桂园服务都是通过扩大经营规模来降低成本,单单体量的提升就足以公司实现大幅盈利增长,自然也没必要改变这种模式。第三个原因是中美业主的需求差异化所带来。美国的物业公司平时的管理严按合约进行,每个小区的需求差异化不大; 但中国的业主就有较多小需求,比如垃圾分类、代购等等。这些服务规模较小,因此也难以大量外包,反而用外包服务的模式经营,这些碎片化的小要求就难以归类了。5大行在中国住宅市场经营不好的其中一个原因就是不接地气,难以满足业主多元化要求。
      相对一体化的服务模式,我认为把物业管理服务模块化是能提高质量和效益的。因为模块化服务能提高服务内容的专业性,从而提高质量。这对一家物业公司在项目质量一致性和标准化是有很大帮助的。因为在这种模式下,项目经理只需做好协调的工作,不需兼顾各个细分服务质量(由服务提供商去做),小区管理质量不会因项目经理的不同而有太大差异。而在一体化的管理模式上,公司还是较难保持项目管理一致化,因项目质量主要取决于人的服务,而不同小区的项目经理等员工的服务质量较难量化和一致化。第二,模块化管理能提高物业公司的规模效应。物业行业本身是一个规模不经济的行业,规模增加难以大幅提高利润率。但模块化管理是能提高员工调派的流动性。比如在一体化管理下,每个小区需要2-3个绿化员工,但在模块化的情况下,如果小区之间的距离不远,这2-3个绿化员工是可以共享的。因此项目管理规模的增加能显著提高利润率。
      其实现在中国有不少物管公司也开始在建立专业的服务子公司,如银城物业在绿化的专业性较强,成本较低,甚至吸引其他物管公司用其服务 (如龙湖在南京所有项目的绿化都外包给银城服务)。另外,绿城服务在早教板块建立起自己的品牌(绿城教育),虽然现在大多的早教园只在杭州,但在之后也是有机会拓展到其他地区的。这也是一个较典型的增值服务模块化管理的例子。
      但是,目前行业还是着重面积拓展为主,而较忽略品牌和回报率,在之后的竞争里,如果新竣工面积下行,


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